Bảng Giá Thuê Kho Xưởng Đồng Nai 2025 (Mới Nhất, Theo Khu Vực & KCN)

Năm 2025, Đồng Nai (mới) tiếp tục là một trong những tâm điểm về kho, nhà xưởng và đất khu công nghiệp của cả nước. Số lượng khu công nghiệp được phê duyệt, mở rộng và chuẩn bị triển khai tăng lên đáng kể, đặc biệt quanh sân bay Long Thành và trục cảng – cao tốc.

Đi kèm với đó là mặt bằng giá thuê kho xưởng biến động rõ rệt giữa các khu vực: Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Khánh… Doanh nghiệp nếu không nắm được biên độ giá “chuẩn thị trường” rất dễ:

• Đàm phán ở mức giá quá cao so với mặt bằng khu vực, hoặc
• Thấy giá “rẻ bất thường” rồi vướng vào xưởng dính quy hoạch, PCCC không đạt, đường xe cont hạn chế.

Bài viết này tổng hợp bảng giá thuê kho xưởng Đồng Nai 2025theo từng khu vực, dựa trên:

• Mức giá từ các tin rao kho/xưởng đang cho thuê thực tế.
• Tham khảo giá đất khu công nghiệp từ báo Đồng Nai và các đơn vị nghiên cứu thị trường.

Lưu ý: Tất cả chỉ mang tính tham khảo, không phải bảng giá chính thức. Giá thực tế có thể chênh lệch tùy vị trí, chất lượng xưởng, PCCC, thời hạn thuê và khả năng đàm phán.

1. Nhìn nhanh mặt bằng giá thuê kho xưởng Đồng Nai 2025

Nếu chỉ cần “nắm nhanh” mặt bằng giá, có thể hiểu đơn giản:

• Kho/xưởng trong KCN, đạt chuẩn PCCC, diện tích 2.000–10.000 m²:
  • Biên Hòa – Long Thành – Nhơn Trạch: khoảng 3,8 – 6,0 USD/m²/tháng là phổ biến.
  • Các xưởng có vị trí đẹp, trục chính, cao 12–14m, PCCC Sprinkler, dock cont… có thể 5,5 – 6,5 USD/m²/tháng hoặc hơn.
• Kho/xưởng ngoài KCN, đường xe cont được, PCCC cơ bản:
  • Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành: khoảng 70.000 – 110.000 đ/m²/tháng tuỳ vị trí.
  • Trảng Bom, Long Khánh, vùng vệ tinh: có thể thấp hơn 15–25% so với khu vực tâm điểm.
• Đất khu công nghiệp cho thuê dài hạn (chu kỳ 40–50 năm):
  • Nhìn chung biên độ 120 – 220 USD/m²/chu kỳ, tuỳ KCN, giai đoạn và vị trí nội bộ.

Phần dưới đây là bảng chi tiết hơn, chia theo khu vực chính mà doanh nghiệp thường nhắm tới.

2. Bảng giá thuê chi tiết theo khu vực (tham khảo)

Giả định chung của bảng:

• Kho/xưởng diện tích từ 2.000 – 10.000 m².
• Trong hoặc sát khu công nghiệp, có đường xe container, PCCC đạt yêu cầu.
• Giá chỉ là khoảng phổ biến, không phải mức “trần” hay “sàn”.

Lưu ý:

• Giá chưa bao gồm VAT, phí quản lý, phí dịch vụ KCN.
• Cùng một KCN nhưng vị trí lô góc, đường chính, gần cổng có thể chênh khá nhiều so với lô phía trong.
• Các xưởng “đặc biệt đẹp” (cao 12–14m, full PCCC Sprinkler, nhiều dock cont) gần như luôn nằm về phía cao của biên độ giá.

3. Các yếu tố kéo giá thuê lên/xuống

Nếu bạn thấy giá một xưởng “lệch pha” với bảng trên quá nhiều, nên kiểm tra lại những yếu tố sau:

3.1. PCCC & hồ sơ pháp lý

• Xưởng đã nghiệm thu PCCC, có hồ sơ đầy đủ luôn có giá cao hơn xưởng “chưa xong giấy tờ”.
• Các cụm ngành “nhạy cảm” (gỗ, hóa chất, may mặc, kho lạnh…) càng cần PCCC bài bản.
• Nếu giá rẻ mà PCCC mơ hồ → xác suất bị đình chỉ, bị siết hoạt động rất cao.

3.2. Chiều cao, tải trọng sàn, thiết kế kho

• Kho logistics cần:
  • Chiều cao ≥ 10m,
  • Tải trọng sàn ≥ 2–3 tấn/m²,
  • Đường xe cont rộng, có bãi chờ.
• Thiết kế kiểu này gần như mặc định giá sẽ cao hơn xưởng sản xuất thông thường.

3.3. Vị trí & khả năng lưu thông xe container

• Mặt tiền quốc lộ, cao tốc, đường lớn, cho phép container 24/24 → giá cao là bình thường.
• Đường nhỏ, vướng giờ cấm, vướng dân cư đông, vào xưởng phải “lách hẻm” → giá rẻ nhưng rủi ro vận hành.

3.4. Thời hạn thuê & điều kiện hợp đồng

• Hợp đồng 3–5 năm, có thể gia hạn → giá thường cao hơn với hợp đồng ngắn.
• Nếu chủ xưởng chấp nhận:
  • Miễn phí sửa chữa dài,
  • Cho phép cải tạo kết cấu,
  • Hỗ trợ thủ tục môi trường, PCCC,   
    thì biên độ giá cũng dễ “nhích” lên.

4. Nên chọn khu vực nào với ngân sách bao nhiêu?

Tùy mô hình doanh nghiệp, nên chọn vùng giá khác nhau. Danh sách khu công nghiệp tại Đồng Nai (mới)

4.1. Doanh nghiệp FDI, xuất nhập khẩu, cần hình ảnh & hạ tầng cao

• Ưu tiên: Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch.
• Chấp nhận khung giá: 4,5 – 6,5 USD/m²/tháng cho kho/xưởng chuẩn KCN.
• Hợp với:
  • Điện tử, cơ khí chính xác, công nghệ cao.
  • Logistics cross-border, kho ngoại quan, kho mát, kho lạnh.

4.2. Doanh nghiệp sản xuất quy mô vừa, cần diện tích lớn, chi phí ổn

• Ưu tiên: Trảng Bom, Long Khánh, Thống Nhất.
• Mục tiêu giá: 3,0 – 4,5 USD/m²/tháng, đổi lại:
  • Cách cảng/TP xa hơn nhưng
  • Dễ tuyển lao động,
  • Rộng đất, dễ mở rộng.

4.3. Doanh nghiệp Việt vốn vừa, mới mở rộng lên Đồng Nai

• Nên tránh “ôm” ngay Biên Hòa – Long Thành nếu chi phí thuê là nỗi lo số 1.
• Có thể chọn:
  • Xưởng ngoài KCN nhưng PCCC bài bản, đường xe cont ổn, giá tính theo VND/m²/tháng;
  • Hoặc xưởng trong các KCN mới, xa trung tâm hơn nhưng được ưu đãi đầu tư.

5. Cách sử dụng bảng giá này khi đi đàm phán

Bảng giá trên có 3 tác dụng chính:

1. Xác định nhanh vùng ngân sách
   • Ví dụ: doanh nghiệp chấp nhận 4 USD/m²/tháng, thì không nên tốn thời gian đi xem xưởng trong các KCN top đầu ở Biên Hòa – Long Thành, trừ khi diện tích nhỏ hoặc có yếu tố đặc biệt.
2. So sánh “deal” đang được chào
   • Nếu xưởng ở Nhơn Trạch, chuẩn KCN, PCCC đầy đủ mà giá < 3,5 USD/m²/tháng, cần hỏi kỹ:
     • Đường container thế nào?
     • Có vướng quy hoạch, lấn hành lang, tranh chấp gì không?
3. Chuẩn bị trước khi làm việc với môi giới/chủ đầu tư
   • Biết biên độ giá giúp bạn đưa ra đề xuất đàm phán hợp lý, tránh mặc cả kiểu “đoán mò”, vừa mất thời gian, vừa dễ bỏ lỡ cơ hội.

6. Nhaxuongdongnai.com hỗ trợ gì thêm?

Bạn không cần tự mình lục tung hàng trăm tin rao để đoán giá.

Thông qua Nhaxuongdongnai.com, bạn có thể:

• Gửi brief nhu cầu: diện tích – ngành nghề – ngân sách – khu vực ưu tiên.
• Nhận lại:
  • Danh sách kho/xưởng phù hợp đang trống or sắp trống,
  • Gợi ý khung giá hợp lý cho từng lựa chọn,
  • Gợi ý điểm mạnh/yếu mỗi vị trí (giao thông, nhân lực, pháp lý…).

Nếu bạn cần báo giá chi tiết từng kho/xưởng đang có sẵn tại Đồng Nai, hãy:

• Xem danh sách tại trang Kho Nhà Xưởng, hoặc
• Liên hệ trực tiếp qua form tại form Liên hệđể được gửi file tổng hợp báo giá theo đúng nhu cầu.